Verifactu para empresas de construcción, reformas y oficios de obra

Si trabajas en construcción (obra nueva, rehabilitación, reforma) o en cualquier oficio del sector (albañilería, electricidad, fontanería, climatización, carpintería de obra, pintura), Verifactu se aplicará a tu facturación desde 2027. El sector tiene tres particularidades importantes: las certificaciones periódicas, la inversión del sujeto pasivo en ejecución de obra inmobiliaria y el IVA reducido al 10 % en obras de renovación en vivienda particular.

¿Las constructoras y reformistas están obligadas a usar Verifactu?

Sí, sin excepción. Una constructora, reformista o autónomo del sector emite facturas a sus clientes (promotores, comunidades de propietarios, particulares). El RD 1007/2023 que desarrolla Verifactu no excluye al sector construcción.

Plazos vigentes tras el retraso del Real Decreto-ley 15/2025:

1 de enero de 2027: constructoras y empresas SL/SA del sector.
1 de julio de 2027: autónomos de oficios de obra (epígrafes IAE 501 a 505 mayoritariamente).

Excepciones (limitadas):

Empresas en País Vasco (TicketBai) o Navarra (sistema propio).
Constructoras en SII obligatorio (facturación > 6 M€/año).

Particularidades del sector construcción

1. Certificaciones periódicas de obra

En obra de cierta envergadura, el contrato establece certificaciones mensuales (o por hitos) que documentan el avance de la obra y dan derecho al cobro parcial. La certificación es un documento técnico que firman dirección facultativa y contratista. La factura del importe certificado se emite a partir de la certificación y es esa factura la que entra en Verifactu (no la certificación técnica en sí).

Tu software Verifactu debe permitir:

Vincular factura a una certificación numerada (útil para tu gestión interna, no obligatorio en el XML AEAT).
Emitir rectificativas parciales si la dirección facultativa modifica certificaciones posteriores.
Reflejar el devengo del IVA en el momento que toca: regla general del art. 75 LIVA (servicio ejecutado o puesta a disposición de la obra), recepción en obra a Administraciones públicas, y devengo anticipado en cobros previos. Si tu software solo soporta una regla rígida, no encaja al sector.

2. Inversión del sujeto pasivo (ISP) en ejecución de obra inmobiliaria

El artículo 84.Uno.2º.f LIVA establece la inversión del sujeto pasivo cuando se prestan servicios de ejecución de obra (con o sin aportación de materiales) en el marco de un contrato directamente formalizado entre promotor y contratista que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones. La regla se extiende también a las subcontrataciones que existan dentro de esos contratos principales (contratista frente al subcontratista en el seno de la misma obra).

En la práctica: si subcontratas como reformista para una constructora que está rehabilitando un edificio, tu factura sale SIN IVA (la constructora autoliquida) pero con la mención “Inversión del sujeto pasivo, art. 84.Uno.2º.f LIVA”. Esa factura, sin IVA, sigue entrando en Verifactu con su hash y QR.

3. IVA reducido al 10 % en obras en vivienda particular

El artículo 91.Uno.2.10º LIVA aplica el IVA reducido al 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas privadas cuando se cumplen tres condiciones:

El destinatario sea una persona física (no actuando como empresario o profesional) o una comunidad de propietarios, y la vivienda se destine a uso particular.
La obra haya concluido al menos 2 años antes del inicio de la nueva intervención.
El coste de materiales aportados por la empresa no exceda del 40 % de la base imponible.

Si se cumplen las tres, IVA al 10 %; si no se cumplen, IVA general al 21 %. Verifactu funciona igual con cualquier tipo de IVA: el QR y el hash son los mismos, lo que cambia es la línea de la base imponible.

4. Retención de IRPF en facturas de oficios

Importante: las retenciones del 15 % / 7 % son para actividades profesionales (epígrafe IAE de la sección 2ª). Muchos oficios de construcción (albañilería, fontanería, electricidad ejercida por autónomo) son actividades empresariales (sección 1ª), y por defecto no llevan retención de IRPF en sus facturas a empresas. Excepción: autónomos en estimación objetiva (módulos) que sí pueden llevar retención del 1 % en sus facturas a empresarios o profesionales conforme al art. 95.6 RIRPF. Verifica con tu gestoría el régimen exacto antes de configurar tu plantilla en el sistema Verifactu.

5. Facturas a comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios son consumidores finales (no empresarios), salvo excepciones (comunidad arrendadora con NIF empresarial). Cuando facturas a una comunidad de propietarios particular: IVA al 21 % (o 10 % si cumple los requisitos de obra en vivienda y la comunidad es de viviendas particulares), sin retención IRPF, factura entra en Verifactu como cualquier B2C empresarial.

Tres regímenes IVA del sector construcción y cómo encajan en Verifactu.

Tipos de software Verifactu recomendados para construcción

El sector tiene perfiles muy distintos: gran constructora con ERP corporativo, reformista autónomo con software facturación + addon obras, instalador (electricista/fontanero) con software de gestión de partes.

Tipos de soluciones Verifactu para construcción:

Tipo de solución	Perfil de empresa	Coste orientativo	Modo
ERP corporativo construcción (Presto, Builda, módulos SAP/Sage Construcción)	Constructoras medianas-grandes con varias obras simultáneas	200-500+ €/mes	Standalone con presupuestos + certificaciones + facturación
Software facturación + addon obras/partes	Reformistas y pymes con 1-10 trabajadores	30-80 €/mes	Standalone facturación con módulo de gestión obras
Software de partes/gestión instalador	Electricista, fontanero, climatización autónomo	15-40 €/mes	Standalone con generación de parte → factura
Software gestoría compartido	Autónomo de obra que externaliza contabilidad	gestoría incluye	Conector a la suite del despacho contable

VERIFACTU vs NO VERIFACTU en construcción

Ambas modalidades son legales:

VERI*FACTU: tu sistema envía cada factura a la AEAT en tiempo real, el cliente puede cotejar vía QR.
NO VERI*FACTU: tu sistema genera hash encadenado, firma electrónica de registros, QR y registro de eventos, sin envío automático.

Para constructoras grandes con muchas certificaciones mensuales recurrentes, VERI*FACTU facilita la conciliación con el contable. Para reformistas autónomos con pocas facturas grandes, cualquier modalidad funciona. Ninguna modalidad exonera de los libros registro de IVA, que son obligación general del Reglamento del IVA.

Sanciones específicas para construcción

Constructoras y empresas de reformas que sigan facturando con Excel o software no adaptado se enfrentan a la sanción del art. 201 bis LGT. Cuantía y mecánica de cálculo en la guía completa de sanciones Verifactu.

Sanciones aplicables al sector construcción:

Conducta	Sanción	Base legal
Sistema (ERP o facturación) no conforme RRSIF	50.000 €/ejercicio (multa fija máxima)	Art. 201 bis LGT
Fabricante del software de construcción sin declaración RRSIF	150.000 €/ejercicio (multa fija máxima)	Art. 201 bis LGT
No expedición de factura por obra ejecutada	2 % del importe de la operación; 300 € por operación si no consta importe	Art. 201 LGT
Resistencia a inspección AEAT	desde 600 €	Art. 203 LGT

Riesgo añadido en construcción: la AEAT cruza tus facturas con (1) las certificaciones declaradas por el promotor, (2) las retenciones de IRPF declaradas por el cliente en modelo 111/190, y (3) los modelos 347 (operaciones con terceros > 3.005,06 €/año). Las constructoras y reformistas son sector de alta inspección histórica.

Caso real: reformista autónomo con 3 oficiales

Empresa: autónomo reformista, 3 oficiales contratados, ~25-30 facturas/mes, ticket medio 4.500 €. Mezcla de obras: 60 % vivienda particular (IVA 10 %), 30 % obras a constructora con ISP (sin IVA), 10 % comunidades vecinos (IVA 21 %).

Decisión: software de facturación general con addon de gestión de obras, en lugar de ERP construcción (caro para volumen pequeño). Contabilidad externalizada a gestoría especializada en construcción.

Coste y tiempos reales:

Software facturación + addon obras: ~45 €/mes.
Certificado digital del autónomo: 24 € cada 2 años.
Tiempo de migración: 10 horas (importar clientes, plantillas factura con 3 regímenes IVA distintos).
Total año 1: 540 € software + 12 € certificado = ~550 €.

Hallazgos del piloto:

1 factura ISP rechazada inicialmente por la constructora cliente por falta de mención del art. 84.Uno.2º.f LIVA en el cuerpo. Solución: añadir mención fija en plantilla.
Las retenciones de IRPF se descuadraron 2 meses por mezclar tipo 15 % con 7 % (caso de un autónomo de alta reciente). Solución: configurar regla por antigüedad de alta.
Ahorro estimado: ~5 horas/mes de gestión de facturas.

Checklist de adaptación para empresas de construcción

12 pasos hasta tu fecha Verifactu (2027)

Identifica forma jurídica: autónomo, SL, comunidad de bienes, cooperativa de obra. Define tu fecha (1 ene o 1 jul 2027).
Identifica tu mix de clientes: % constructora (ISP), % particular vivienda (IVA 10%), % empresa/comunidad (IVA 21%).
Identifica volumen y frecuencia: certificaciones mensuales vs facturas únicas por obra.
Audita software actual: ERP construcción, facturación + obras, partes de trabajo, Excel.
Solicita al fabricante la declaración responsable RRSIF por escrito.
Verifica soporte de ISP (factura sin IVA con mención art. 84.Uno.2º.f LIVA).
Verifica cambio rápido IVA 10 % ↔ 21 % por línea.
Verifica retenciones IRPF 15 % / 7 % automáticas según antigüedad.
Renueva o emite certificado digital (FNMT o representante).
Define plantillas factura: cliente (con NIF), descripción obra, % avance, materiales vs mano de obra.
Prueba en sandbox AEAT 10-20 facturas reales antes de pasar a producción.
Coordina con tu gestoría el flujo XML mensual y conciliación con modelos 303, 111, 347.

¿Qué hacer si tu sistema actual no es compatible?

Escenario 1: Excel + Word para presupuestos y facturas. No sirve. Migra a software facturación con declaración RRSIF y addon de obras.

Escenario 2: ERP construcción on-premise de hace 10 años (Presto antiguo, Builda local). Pregunta al fabricante por actualización RRSIF. Si no firma declaración responsable, migra a cloud o a software gestoría.

Escenario 3: trabajas casi siempre como subcontratista de la misma constructora. Si la constructora factura por ti (auto-facturación), el sistema de la constructora debe ser conforme. Pero tu obligación de facturar sigue siendo tuya: confirma con la constructora y conserva copia.

Escenario 4: tienes obras con devengo por certificación y otras al cierre. Tu software debe permitir configurar el devengo factura por factura (no como regla global). Si solo permite uno u otro, no encaja al sector.

Fuentes consultadas

Este artículo se ha redactado contrastando las siguientes fuentes oficiales:

Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, RRSIF — texto íntegro en BOE.
Real Decreto 254/2025, de 1 de abril, calendario Verifactu 2027 — texto íntegro en BOE.
Orden HAC/1177/2024, de 17 de octubre, especificaciones técnicas Verifactu — texto íntegro en BOE.
Ley General Tributaria, arts. 29.2.j y 201 bis (obligación material y régimen sancionador) — consulta consolidada en BOE.
Agencia Tributaria — Registro de facturación Verifactu (sede electrónica oficial) — portal sede AEAT.

Si detectas que alguna URL ha cambiado, escríbenos a hola@verifactu2027.com.

FAQs específicas para construcción

Preguntas frecuentes sobre Verifactu para construcción

¿Las constructoras y reformistas están obligadas a Verifactu?

Sí. Las SL/SA del sector desde 1 ene 2027 y los autónomos (electricistas, fontaneros, albañiles, reformistas) desde 1 jul 2027. Verifactu no excepciona al sector construcción ni a oficios.

¿Cómo afecta Verifactu a las certificaciones periódicas de obra?

La certificación técnica no es factura, no entra en Verifactu. La factura que emites a partir de la certificación sí entra: hash, QR y registro. Tu software debería permitir vincular factura ↔ certificación numerada para tu propia gestión interna.

¿Una factura con inversión del sujeto pasivo (ISP) sin IVA lleva QR Verifactu?

Sí. El supuesto de inversión del sujeto pasivo en ejecución de obra inmobiliaria entre empresarios (art. 84.Uno.2º.f LIVA) hace que la factura se emita sin IVA, pero sigue siendo una factura y entra en Verifactu: hash, QR y registro en tu sistema. Debes incluir la mención al supuesto y el NIF del cliente.

¿El IVA al 10% en reformas en vivienda cumple Verifactu igual que el 21%?

Sí. Verifactu es agnóstico al tipo impositivo. El IVA reducido al 10% (art. 91.Uno.2.10º LIVA) en obras de renovación y reparación en vivienda particular se aplica cuando el destinatario es persona física no empresaria o comunidad de propietarios, la vivienda tiene >2 años y los materiales aportados no superan el 40% de la base. La factura entra en Verifactu igual que cualquier otra: hash y QR funcionan igual.

¿Las facturas a comunidades de propietarios entran en Verifactu?

Sí. La comunidad de propietarios es destinataria como consumidor final (salvo comunidades arrendadoras con NIF empresarial). Tu factura le aplica IVA al 21% (o 10% si cumple los requisitos de obra en vivienda y es comunidad de viviendas particulares) y entra en Verifactu como cualquier otra factura.

¿Verifactu obliga a llevar partes de trabajo digitales del oficial?

No. Los partes de trabajo son obligación laboral/preventiva y de control interno, pero no Verifactu. Verifactu solo afecta a la factura. Muchos software del sector integran ambos (partes → factura automática) por comodidad, pero son sistemas independientes legalmente.

¿Cómo afecta Verifactu a las retenciones IRPF de mi factura como autónomo de oficio?

Las retenciones del 15% (general) o 7% (inicio de actividad) son para actividades profesionales (sección 2ª IAE). La mayoría de oficios de construcción ejercidos por autónomos son actividades empresariales (sección 1ª) y por defecto NO llevan retención. Excepción: autónomos en módulos que pueden llevar retención del 1% (art. 95.6 RIRPF). Tu sistema Verifactu debe permitir configurar la retención correcta por tipo de cliente y régimen. Verifica con tu gestoría qué te aplica.

¿Qué software ERP de construcción cumple Verifactu en 2027?

Los ERP del sector (Presto, Builda y los módulos construcción de Sage y SAP) están adaptándose. Antes de pagar/renovar, exige al fabricante la declaración responsable RRSIF por escrito. No existe certificación AEAT directa, solo declaración del fabricante (que asume la responsabilidad solidaria de hasta 150.000 €/ejercicio si su software no cumple).

¿Puedo seguir con Excel + Word para presupuestos y solo el software para facturas?

Sí. El presupuesto NO es factura: es oferta comercial, no entra en Verifactu. Verifactu aplica solo cuando emites la factura del trabajo realizado. Puedes mantener Excel/Word para presupuestos y usar software conforme RRSIF para facturas; pero por orden y eficiencia, los software del sector suelen integrar ambos.

¿Una factura a un cliente extranjero (no UE) lleva Verifactu?

Sí, si tu empresa tiene establecimiento en España y emite la factura desde aquí. La ubicación del cliente no exonera de Verifactu. Lo que cambia es el tratamiento del IVA (exportación de servicios, art. 21 LIVA en algunos casos): factura sin IVA, pero entra en Verifactu con hash y QR.

¿Qué pasa si la obra dura 18 meses y emito 18 certificaciones?

Cada factura asociada a cada certificación entra en Verifactu en su fecha de emisión. El hash encadenado las une cronológicamente en tu sistema. Si necesitas rectificar una certificación intermedia, emites factura rectificativa desde el mismo sistema (rectificativa por sustitución o por diferencias). Todas mantienen la cadena hash.

¿Cómo conviven Verifactu y el modelo 347?

Verifactu genera el registro de cada factura individual. El modelo 347 es la declaración anual de operaciones con terceros que han superado 3.005,06 €. Tu sistema Verifactu debe permitir extraer las facturas anualmente para que tu gestoría confeccione el 347 sin tener que reintroducir nada manualmente.

Soy electricista autónomo, ¿realmente me afecta Verifactu?

Sí, desde el 1 jul 2027. Tú emites facturas a particulares, comunidades y empresas, y todas deben pasar por sistema conforme RRSIF. Tu volumen de facturación no exime: no hay umbral mínimo en Verifactu (no es como SII).

¿Cuánto cuesta poner mi empresa de construcción conforme a Verifactu?

Entre 15 €/mes (software de gestión instalador autónomo) y 500+ €/mes (ERP construcción para constructora mediana). La media para reformistas pequeños con 1-5 trabajadores es 30-80 €/mes. Constructoras grandes con ERP corporativo suelen integrar Verifactu como módulo del coste habitual del ERP.

¿Qué sanción tendría si emito facturas sin Verifactu desde el 2 de enero de 2027?

Si usas sistema no conforme RRSIF, hasta 50.000 € por ejercicio (multa fija máxima del art. 201 bis LGT). Si además no emites factura cuando deberías hacerlo, suma el 2% del importe de la operación o 300 € por operación si no consta importe (art. 201 LGT). Las primeras inspecciones del 2027 se centrarán en empresas sin sistema implementado.