Verifactu para inmobiliarias, agencias y API

Si trabajas en intermediación inmobiliaria (venta, alquiler, gestión patrimonial), Verifactu te aplica desde 2027 sobre tus honorarios de intermediación. El sector tiene peculiaridades importantes: la diferencia entre arrendador y intermediario, las comisiones de venta (que pueden pagar comprador, vendedor o ambos), el alquiler vacacional gestionado (donde la inmobiliaria emite la factura al huésped), y la integración con el CRM inmobiliario del que probablemente ya dependes.

¿Las inmobiliarias están obligadas a usar Verifactu?

Sí, sin excepción. Una inmobiliaria, agencia o API autónomo es un sujeto del IVA que emite facturas a sus clientes (vendedores, compradores, arrendadores, arrendatarios, propietarios) por sus servicios de intermediación o gestión. El RD 1007/2023 no excluye al sector inmobiliario.

Plazos vigentes tras el retraso del Real Decreto-ley 15/2025:

1 de enero de 2027: inmobiliarias constituidas como SL, SA o cualquier sujeto del Impuesto sobre Sociedades.
1 de julio de 2027: API autónomos (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) y agentes inmobiliarios persona física.

Excepciones (limitadas):

Inmobiliarias en País Vasco (TicketBai) o Navarra (sistema propio).
Inmobiliarias en SII obligatorio (facturación > 6 M€/año).

Particularidades del sector inmobiliario

1. Diferencia entre arrendador y intermediario

Es clave entender la diferencia:

El propietario que alquila su vivienda directamente al inquilino opera bajo la exención de IVA del art. 20.Uno.23 LIVA, que cubre arrendamiento de viviendas para uso como tales y se ha extendido por doctrina a buena parte de alquileres turísticos sin servicios hosteleros. No emite factura con IVA y queda fuera de Verifactu por esa actividad. Si en cambio el alquiler es de local de negocio, sí sale con IVA al 21 % y entra en Verifactu desde la fecha que corresponda al arrendador (SL: 1 ene 2027; autónomo arrendador con actividad económica registrada: 1 jul 2027).
La inmobiliaria que intermedia sí emite siempre factura por sus honorarios de intermediación (al propietario, al inquilino o a ambos). Esa factura es con IVA al 21 % (servicio profesional) y entra en Verifactu desde la fecha de tu inmobiliaria.

2. Comisión de venta

En una compraventa, la inmobiliaria suele cobrar comisión al vendedor (% del precio de venta), aunque hay casos en que cobra al comprador o se reparte. La factura se emite a quien efectivamente contrata el servicio (firma la hoja de encargo). Verifactu trata esta factura como cualquier servicio profesional: IVA 21 %, hash, QR y registro.

3. Alquiler vacacional gestionado

Cuando la inmobiliaria gestiona alquileres turísticos (vivienda vacacional, registrada como VV, VFT o equivalente según CCAA) por cuenta del propietario, hay tres posibles modelos:

Modelo A — La inmobiliaria como intermediaria pura: factura al propietario los honorarios de gestión (IVA 21 %). El propietario emite las facturas a los huéspedes. El IVA aplicable al huésped depende de los servicios prestados: IVA al 10 % si el propietario presta servicios complementarios propios de hostelería (limpieza diaria, cambio de toallas/sábanas durante la estancia, recepción, restauración); en caso contrario, suele quedar exento de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA).

Modelo B — La inmobiliaria como gestora con autofacturación: la inmobiliaria emite las facturas en nombre del propietario (art. 5 Reglamento Facturación), conforme contrato de mandato. El propietario sigue siendo el responsable de la obligación de facturar. El sistema de la inmobiliaria debe ser conforme RRSIF.

Modelo C — La inmobiliaria como explotadora directa: el propietario cede la explotación a la inmobiliaria (no es mandato, es alquiler a la propia inmobiliaria). La inmobiliaria es la que tiene la actividad económica de alquiler turístico y emite factura al huésped. El IVA aplicable depende de si la inmobiliaria presta servicios complementarios de hostelería: si los presta, IVA al 10 % (hospedaje); si no los presta, suele quedar exento de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA). En cualquier caso, entra en Verifactu como cualquier otra empresa.

4. Honorarios condicionados al éxito de la venta

Algunos contratos de intermediación condicionan el devengo de la comisión al otorgamiento de escritura en notaría (cierre real de la venta). Hasta entonces no hay devengo del IVA ni factura. Verifactu encaja perfectamente: emites la factura cuando se devenga el servicio (escritura firmada), con su QR y hash.

5. Cuotas mensuales de gestión patrimonial

Si gestionas un portafolio de propiedades para inversores (administración de patrimonio, cobro de rentas, mantenimiento), emites cuotas mensuales fijas a tu cliente. Son facturas recurrentes con IVA 21 %. Verifactu funciona igual: cada cuota es una factura con hash y QR.

Modelos A/B/C de gestión de alquiler vacacional: quién factura al huésped, quién es responsable de Verifactu.

Tipos de software Verifactu recomendados para inmobiliarias

El sector inmobiliario suele usar CRM inmobiliario específico (con gestión de cartera, fichas de inmueble, captación de leads). El CRM debe incluir facturación Verifactu o integrarse con software de facturación. Tres tipologías:

Tipos de soluciones Verifactu para inmobiliarias:

Tipo de solución	Perfil de inmobiliaria	Coste orientativo	Modo
CRM inmobiliario con facturación integrada	Inmobiliarias medianas con cartera de 50+ inmuebles	50-150 €/mes por usuario	Standalone CRM + facturación + portales
CRM inmobiliario + integración facturación externa	API/inmobiliarias pequeñas que usan SaaS facturación separado	25-60 €/mes CRM + 12-30 €/mes facturación	CRM pasa a Holded/Quipu/Anfix por API
Software de gestoría compartido	API autónomo que externaliza contabilidad	gestoría incluye	Conector a sistema del despacho contable
Plataforma alquiler vacacional especializada	Inmobiliaria con foco en VV/VFT con varios canales (Airbnb, Booking)	30-100 €/mes según vol. unidades	PMS + facturación huéspedes + canal manager

VERIFACTU vs NO VERIFACTU en inmobiliarias

Las dos modalidades legales del RRSIF:

VERI*FACTU: tu sistema envía cada factura a la AEAT en tiempo real, el cliente puede cotejar vía QR.
NO VERI*FACTU: tu sistema genera hash encadenado, firma electrónica de registros, QR y registro de eventos, sin envío automático.

Para inmobiliarias con facturación recurrente alta (alquileres vacacionales con cientos de huéspedes/mes), VERI*FACTU reduce trabajo administrativo. Para API autónomos con pocas operaciones de gran volumen (compraventas), cualquier modalidad funciona. Ninguna modalidad exonera de los libros registro de IVA, que son obligación general del Reglamento del IVA.

Sanciones específicas para inmobiliarias

Inmobiliarias, APIs y gestores de alquiler vacacional son sector vigilado por la AEAT: cualquier discrepancia entre comisiones declaradas y modelo 179 dispara inspección. La escala completa de sanciones, en la guía Verifactu.

Sanciones aplicables al sector inmobiliario:

Conducta	Sanción	Base legal
Sistema (CRM o facturación) no conforme RRSIF usado por el contribuyente	50.000 €/ejercicio (multa fija)	Art. 201 bis LGT
Fabricante que comercializa sistemas sin declaración responsable RRSIF	1.000 € por sistema comercializado (infracción específica), hasta 150.000 €/ejercicio en infracciones agravadas del art. 201 bis	Art. 201 bis LGT
No expedición de factura de honorarios	2 % del importe; 300 € por operación si no consta importe	Art. 201 LGT
Resistencia a inspección AEAT	desde 600 €	Art. 203 LGT

Riesgo añadido en inmobiliarias: la AEAT cruza tus facturas con (1) las escrituras notariales registradas (que reflejan compraventas y suelen mencionar honorarios), (2) los modelos 179 (declaración informativa de cesión de uso de viviendas con fines turísticos) y (3) los modelos 347 de operaciones con terceros. El sector inmobiliario es de alta inspección histórica por la importancia de los importes y el blanqueo.

Caso real: inmobiliaria SL con 4 comerciales

Empresa: SL inmobiliaria, 4 comerciales, oficina física, cartera de 60 inmuebles activos. Volumen: ~12 facturas/mes (8 honorarios de venta, 3 alquileres, 1 mensualidad gestión patrimonial), ticket medio variable (1.500-9.000 €).

Decisión: CRM inmobiliario con facturación integrada en lugar de CRM + software facturación externo, para centralizar todo el ciclo: captación → cliente → operación → factura.

Coste y tiempos reales:

CRM inmobiliario con módulo facturación: ~80 €/mes por usuario × 4 = 320 €/mes.
Certificado digital de representante de la SL: 24 € cada 2 años.
Tiempo de migración: 24 horas (importar cartera, contactos clientes activos, plantillas).
Tiempo de formación: 12 horas en 6 sesiones (todo el equipo comercial + administración).
Total año 1: 3.840 € (CRM) + 24 € certificado + ~2.000 € horas formación valoradas = ~5.900 €.

Hallazgos del piloto:

2 facturas anuladas el primer mes por cambio de comprador antes de escritura (el sistema permitió rectificativa sin fricción).
La conexión con notaría (envío de facturas a la notaría como justificante en escritura) ahorró ~3 horas/mes.
Los honorarios de cierre se cobran ahora con pasarela integrada el día de la escritura.

Checklist de adaptación para tu inmobiliaria

11 pasos hasta tu fecha Verifactu (2027)

Identifica forma jurídica: API autónomo, SL/SA, agencia con franquicia. Define tu fecha.
Identifica tu mix de actividad: intermediación venta, alquiler tradicional, alquiler vacacional, gestión patrimonial.
Audita CRM y software facturación actuales.
Solicita al fabricante del CRM la declaración responsable RRSIF por escrito.
Si haces alquiler vacacional, define modelo A/B/C (mandato puro / autofacturación / explotación directa).
Verifica soporte de facturas con IVA al 10 % (servicio hospedaje) y al 21 % (intermediación) en plantillas separadas.
Renueva o emite certificado digital (FNMT o representante).
Define plantillas factura: comprador, vendedor, arrendador, arrendatario, huésped.
Si gestionas alquiler vacacional con autofacturación, formaliza el contrato de mandato con cada propietario.
Prueba en sandbox AEAT 10-20 facturas reales antes de pasar a producción.
Coordina con gestoría el flujo XML y conciliación con modelos 303, 347, 179.

¿Qué hacer si tu sistema actual no es compatible?

Escenario 1: Excel + Word + portal inmobiliario para fichas. No sirve. Migra a CRM con facturación o a CRM + software facturación con declaración RRSIF.

Escenario 2: CRM inmobiliario antiguo (>5 años) sin actualización. Pregunta al fabricante por adaptación RRSIF. Si no firma declaración responsable, migra a CRM actual o usa CRM + software facturación externo conectado.

Escenario 3: usas Idealista Tools / Fotocasa Tools para gestión. Estas herramientas son de captación y publicación, no de facturación. Necesitas separar: gestión de cartera (las tools) + facturación (software conforme RRSIF).

Escenario 4: trabajas con franquicia (RE/MAX, Century 21, Engel & Völkers). El sistema central de la franquicia debe ser conforme RRSIF o permitirte usar tu propio software para facturas. Confirma con la franquicia.

Fuentes consultadas

Este artículo se ha redactado contrastando las siguientes fuentes oficiales:

Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre, RRSIF — texto íntegro en BOE.
Real Decreto 254/2025, de 1 de abril, calendario Verifactu 2027 — texto íntegro en BOE.
Orden HAC/1177/2024, de 17 de octubre, especificaciones técnicas Verifactu — texto íntegro en BOE.
Ley General Tributaria, arts. 29.2.j y 201 bis (obligación material y régimen sancionador) — consulta consolidada en BOE.
Agencia Tributaria — Registro de facturación Verifactu (sede electrónica oficial) — portal sede AEAT.

Si detectas que alguna URL ha cambiado, escríbenos a hola@verifactu2027.com.

FAQs específicas para inmobiliarias

Preguntas frecuentes sobre Verifactu para inmobiliarias

¿Las inmobiliarias están obligadas a Verifactu?

Sí. Las SL/SA desde 1 ene 2027 y los API autónomos / agentes inmobiliarios persona física desde 1 jul 2027. Cada factura de honorarios de intermediación debe pasar por sistema conforme RRSIF.

Un propietario que alquila su vivienda habitual, ¿necesita Verifactu?

No, por ese alquiler. El arrendamiento de viviendas está exento de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA), no se emite factura con IVA y no entra en Verifactu por esa renta. La obligación recae en la inmobiliaria si interviene como intermediaria (que sí factura su comisión por la gestión).

¿La comisión de venta lleva QR Verifactu?

Sí. La comisión de intermediación en compraventa es un servicio profesional sujeto al IVA 21%. Tu factura entra en Verifactu como cualquier otra: hash encadenado, QR y registro. Se emite cuando se devenga (normalmente con la escritura).

Si gestiono alquiler vacacional, ¿quién factura al huésped y entra en Verifactu?

Depende del modelo contractual. Si actúas como intermediaria pura (Modelo A), el propietario factura al huésped y tú facturas honorarios al propietario. Si actúas con autofacturación por mandato (Modelo B), tú emites la factura en nombre del propietario y tu sistema debe ser RRSIF. Si la inmobiliaria explota directamente (Modelo C), tú facturas al huésped: con IVA al 10% si prestas servicios complementarios propios de hostelería (limpieza diaria, cambio de ropa de cama, restauración), o exento de IVA (art. 20.Uno.23 LIVA) si no los prestas.

¿Cuándo se devenga el IVA en una comisión de venta?

Cuando se cumple la condición que da derecho a la comisión, normalmente el otorgamiento de escritura en notaría. Hasta entonces no hay devengo ni factura. Si el contrato pacta condiciones distintas (señal, contrato privado de arras, etc.), el devengo se ajusta al contrato concreto.

¿Verifactu obliga a integrar mi CRM con la AEAT?

No directamente. Verifactu obliga a usar un sistema (CRM con facturación o software facturación separado) conforme al Reglamento RRSIF. Si tu CRM ya incluye facturación conforme, basta. Si tu CRM no, conectas con software de facturación externo que sí lo sea.

¿Qué CRM inmobiliario cumple Verifactu en 2027?

Los CRM del sector están adaptándose. Antes de pagar/renovar tu CRM, exige al fabricante la declaración responsable RRSIF por escrito. No existe certificación AEAT directa: lo que vale es la declaración del fabricante, que asume responsabilidad solidaria de hasta 150.000 €/ejercicio si el sistema no cumple.

Trabajo en RE/MAX (o Century 21, Engel & Völkers). ¿La franquicia gestiona Verifactu?

Depende. Si la franquicia provee un sistema central de facturación a sus agentes, ese sistema debe ser conforme RRSIF (es responsabilidad de la franquicia). Si los agentes facturan por sus propias SL o autónomos con software independiente, cada agente es responsable de tener su sistema conforme. Confirma con tu franquicia el modelo concreto.

¿Verifactu obliga a llevar las fichas de inmueble digitales?

No. Las fichas de inmueble son operativa de gestión del CRM, no documentos fiscales. Verifactu solo afecta a las facturas que emites. Las fichas siguen tu propia operativa interna sin cambios por Verifactu.

¿Cómo conviven Verifactu y el modelo 179 (alquiler vacacional)?

Verifactu genera el registro de cada factura emitida. El modelo 179 es actualmente una declaración informativa anual de cesión de uso de viviendas con fines turísticos (datos del titular, del cesionario, periodo, importe). Tu sistema debe permitir exportar los datos relevantes para que la gestoría confeccione el 179 si tienes la obligación (intermediarios entre titular y cesionario).

¿Las cuotas mensuales de gestión patrimonial entran en Verifactu?

Sí. Son facturas recurrentes por servicio profesional al cliente inversor. IVA 21%, retención IRPF si el cliente es empresa, y entran en Verifactu como cualquier factura mensual: hash encadenado, QR y registro.

Soy API autónomo sin cartera propia, trabajo solo con clientes puntuales. ¿Verifactu?

Sí, desde 1 jul 2027. No hay umbral mínimo en Verifactu: cualquier factura que emitas por tu actividad profesional como agente inmobiliario debe pasar por sistema conforme RRSIF, aunque solo cierres 2 operaciones al año.

¿Cuánto cuesta poner mi inmobiliaria conforme a Verifactu?

Entre 12 €/mes (software facturación general para API autónomo con pocas operaciones) y 300+ €/mes (CRM inmobiliario completo con módulo facturación para inmobiliaria con varios comerciales). La media para una inmobiliaria con 2-4 comerciales es 80-200 €/mes contando CRM + módulo facturación + integraciones.

¿Las facturas a particulares (consumidor final) entran igual en Verifactu?

Sí. La factura al particular (huésped vacacional, vendedor consumidor final, arrendatario particular cuando facturas comisión) entra igual en Verifactu: hash, QR y registro. Lo que cambia es la posibilidad de emitir factura simplificada (ticket) en importes <400 € en algunos casos, pero también con QR y registro.

¿Qué sanción tendría si no implemento Verifactu como inmobiliaria SL en enero 2027?

Hasta 50.000 € por ejercicio si usas sistema no conforme RRSIF (art. 201 bis LGT). Sumado a 2% del importe de cada factura no expedida correctamente (art. 201 LGT). El sector inmobiliario es de alta inspección por importes elevados y normativa anti-blanqueo; las primeras inspecciones 2027 priorizarán este sector.